Osakkaan ilmoitusvelvollisuus asunto-osakeyhtiön hallitukselle kun kyseessä on yhtiölle kuuluva korjaus kuten kylpyhuone

Osakkaan ilmoitusvelvollisuus asunto-osakeyhtiön hallitukselle kun kyseessä on yhtiölle kuuluva korjaus kuten kylpyhuone

The shareholder's obligation to report to the housing company's board when it comes to repairs that belong to the company, such as a bathroom (below in English)


Osakas on velvollinen ilmoittamaan asuntonsa virheistä viipymättä yhtiön isännöitsijälle tai hallitukselle. Yhtiön on puolestaan ryhdyttävä hoitamaan asiaan ilman viivyttelyä ja ilmoitettava osakkeenomistajalle miten korjaus hoidetaan.

Kylpyhuoneet vesieristyksineen kuuluvat yhtiön korjausvastuulle, jos niissä havaitaan kosteusvaurioita. Mutta mikäli osakas haluaa korjata kylpyhuoneen uudenlaiseksi ilman, että siinä havaitaan virheitä, vastaa hän itse myös kosteuserityksistä ja muista kustannuksista. Tämä on niin sanottu osakasremontti.

Alla olevassa riidassa rivitalon osakkeenomistaja oli selvittänyt itse homekoiratutkimuksella että kylpyhuoneessa oli kosteusvaurio. Tästä oli heti kirjallisesti ilmoitettu yhtiölle. Yhtiö ei ollut kuitenkaan ryhtynyt asiaa käsittelemään vaan pitkitti useamman kuukauden siihen vastaamista ilmeisesti odottaen että osakas ryhtyy itse korjaamaan ns. osakasremonttina sitä. Osakas ilmoitti siinä vaiheessa että hän ryhtyy korjaamaan kph itse ja laskuttaa kulut yhtiöltä ja asetti määräpäivän yhtiön vastaukselle, korjaako yhtiö kph:n vai ei. Mitään ei ilmoitettu ja osakas korjasi kylpyhuoneen.
Osakas vaati kuluja oikeudessa ja yhtiö kiisti paitsi vahingon myös osakkaan korjausoikeuden sillä perusteella että yhtiössä piti korjata kaikki kylpyhuoneet, jota oltiin suunnittelemassa.
Käräjäoikeus ja hovioikeus hyväksyivät kaikki osakkaan vaatimukset korjauksista ja tutkimuksista ja katsoivat että yhtiön olisi pitänyt ottaa korjaus hoitaakseen asunto-osakeyhtiönlain mukaisesti. Korjausvelvollisuuteen ei vaikuttanut se että yhtiössä olleet muiden osakkaiden kylpyhuoneet oli korjattu yksi aikaisemmin ja kaksi seuraavana vuonna ns. osakasremontteina. Näitä ei yhtiö korvannut koska ne olivat osakasremontteja.

Tärkeää on tällaisissa tapauksissa että osakas ilmoittaa viasta kirjallisesti esim. sähköpostilla ja mieluummin useaan kertaan ja asettaa lopulta uhan korjata itse, jos yhtiö ei muutamassa kuukaudessa asiaan ole vastannut.


Hovioikeus on viitannut perusteluissa tapauksiin KKO 2021:35 (kohta 13) ja KKO 2015:87 (kohdat 22-23).

In English

The shareholder's obligation to report to the housing company's board when it comes to repairs that belong to the company, such as a bathroom

The shareholder is obliged to notify the company's property manager or the board of defects without delay. The company, on the other hand, must take care of the matter without delay and inform the shareholder how the repair will be handled.

Bathrooms with waterproofing are the company's responsibility for repairs if moisture damage is detected in them. But if the shareholder wants to repair the bathroom to a new look without any defects being detected, he himself is also responsible for moisture repair and other costs. This is a so-called shareholder renovation.

In the dispute below, the shareholder of the terraced house had found out himself with a mold dog inspection that there was moisture damage in the bathroom. The company was immediately informed of this in writing. However, the company had not started to deal with the matter but took several months to answer it, apparently waiting for the shareholder to start fixing it as a shareholder renovation. At that point, the shareholder announced that he would start to repair the bathroom himself and bill the costs from the company, and set a deadline for the company's response, whether the company would repair the kph or not. Nothing was reported and the shareholder repaired the bathroom.
The shareholder demanded costs in court and the company denied not only the damage but also the partner's right to repair on the basis that all the bathrooms in the company had to be repaired, which was being planned.

The District Court and the Court of Appeal accepted all the shareholder's demands for repairs and investigations and considered that the company should have taken care of the repairs in accordance with the Housing Corporation Act. The obligation to repair was not affected by the fact that the bathrooms of the other partners in the company had been repaired one earlier and two in the following year as so-called shareholder renovations. The company could not pay these because they were now shareholder renovations.

It is important in such cases that the partner reports the defect in writing, e.g. by e-mail, preferably several times, and finally threatens to repair it himself if the company has not responded to the matter within a few months.


The Court of Appeal has referred to the cases KKO 2021:35 (paragraph 13) and KKO 2015:87 (paragraphs 22-23).


Käräjäoikeuden perusteluissa oli lainkohta ja hallituksen esitys kirjoitettu auki:

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 7 §:n 1 momentin mukaan osakkeenomistajan on ilmoitettava kunnossapitotyöstä etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle, jos se voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan taikka yhtiön tai toisen osakkeenomistajan osakehuoneiston käyttämiseen. Pykälän 4 momentin mukaan ilmoituksessa on oltava sellaiset tiedot, joiden perusteella yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi arvioida, noudatetaanko kunnossapitotyössä hyvää rakennustapaa ja aiheutuuko kunnossapidosta mahdollisesti vahinkoa tai muuta haittaa. Yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi asettaa ehtoja työn toteuttamiselle, jos se on tarpeen vahingon tai haitan välttämiseksi taikka korvaamiseksi. Pykälän 5 momentin mukaan 1, 2 ja 4 momentin säännöksiä ilmoituksen tekemisestä sovelletaan myös silloin, kun osakkeenomistaja teettää kunnossapitotyön yhtiön kustannuksella 4 tai 5 §:n nojalla.

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 7 §:n esitöiden (HE 24/2009 vp s. 93-96) mukaan ilmoitusvelvollisuuden tarkoituksena on antaa yhtiölle mahdollisuus reagoida ilmoituksen saatuaan esimerkiksi asettamalla työn suorittamiselle ehtoja. Yhtiö voi ilmoituksen saatuaan harkita muun muassa riittävän valvonnan järjestämistä. Tarkkaa määräaikaa ilmoituksen tekemiselle ei ehdotettu, vaan riittävä aika määräytyisi tapauskohtaisesti työn laadun, laajuuden ja muiden olosuhteiden mukaan. Osakkeenomistajan teettämisoikeuden perusteella tehtävien töiden ilmoitusvelvollisuudesta esitöissä on todettu, että koska teettämisen perusteena on yhtiön laiminlyönti ja yhtiöllä on jo osakkeenomistajan aiemmin esittämän kunnossapitotyön toteuttamista koskevan vaatimuksen johdosta ollut aikaa varautua työn toteutumiseen, ei ilmoitusta tarvitsisi tehdä yhtä hyvissä ajoin kuin osakkeenomistajan tehdessä omalle vastuulleen kuuluvia kunnossapitotöitä. Melko lyhytkin varoitusaika saattaa tapauksesta riippuen olla riittävä. Myöskään ilmoituksen sisällöltä ei edellytettäisi samanlaista tarkkuutta kuin osakkeenomistajan omasta kunnossapitotyöstä ilmoitettaessa, vaan ilmoitusvelvollisuuden täyttämiseksi riittäisi, että toimenpiteen sisältö kerrottaisiin pääpiirteittäin. Yhtiön tiedossa olisi jo osakkeenomistajan aiemman kunnossapitoa koskevan vaatimuksen perusteella, mitä töitä laiminlyönti koskee. Yhtiön tulee myös kunnossapidosta vastaavana tahona olla perillä siitä, mitä toimenpiteitä kunnossapitotyö edellyttää.

Osakkeenomistajan ei näin ollen enää yhtiön laiminlyötyä velvollisuutensa tarvitsisi selostaa seikkaperäisesti, mitä yksittäisiä toimenpiteitä hän teettämisoikeutensa nojalla aikoo tehdä.






Helsingin hovioikeus Tuomio
Antamispäivä 15.11.2023

Nro 1713
Diaarinumero S 22/1615

Ratkaisu, johon on haettu muutosta

Helsingin käräjäoikeus 13.5.2022 nro 20524 (liitteenä)

Asia Vahingonkorvaus

Valittaja Asunto Oy Lounasrinnetie 9

Vastapuolet Timo OsakasKO ja Varpu OsakasVO


Asian käsittely hovioikeudessa

Valitus

Asunto Oy Lounasrinnetie 9:lle on myönnetty jatkokäsittelylupa 19.8.2022. Pääkäsittely asiassa on toimitettu 23.10.2023.


Asunto Oy Lounasrinnetie 9 (jäljempänä yhtiö) on vaatinut, että käräjäoi- keuden tuomio kumotaan sekä Timo OsakasKO ja Varpu OsakasVOsen velvoitetaan korvaamaan sen oikeudenkäyntikulut käräjäoikeudessa 12.211,20 eurolla ja hovioikeudessa 8.270,80 eurolla korkoineen.

Kylpyhuoneen korjaustarve ja siitä ilmoittaminen

OsakasKO ja OsakasVOnen eivät olleet ilmoittaneet yhtiölle asunnossaan havaitse- mastaan asumis- tai terveyshaitasta ennen huhtikuuta 2019, jolloin OsakasKO oli ilmoittanut suullisesti isännöitsijälle tilanneensa homekoiratutkimuksen. Lisäksi OsakasKO ja OsakasVOnen olivat tilanneet rakenneteknisen tutkimuksen Arkvisio Oy:ltä (jäljempänä Arkvisio).

Tutkimusten tulokset olisi tullut ilmoittaa viivytyksettä yhtiölle, sillä ne oli- vat antaneet aiheen epäillä vauriota. Kuitenkin OsakasKO ja OsakasVOnen olivat toi- mittaneet homekoiratutkimuksen raportin neljä kuukautta tutkimuksen teke- misen jälkeen 6.8.2019.

OsakasKOn ja OsakasVOsen väittämien vaurioiden laajuus ei ollut selvinnyt heidän teettämissään tutkimuksissa. Kosteusmittauksia ja mikrobiselvityksiä ei ollut tehty eikä rakenneteknisessä tutkimuksessa ollut selvitetty syytä home- koiratutkimuksessa havaitulle homeen hajulle. OsakasKOn ja OsakasVOsen huoneiston lattiassa ei ollut havaittu kosteutta. Kylpyhuoneessa ei ollut ollut muuta korjaustarvetta kuin puuttuva vesieristys ja elinkaarensa päässä oleva rakenne. Kaikkien asuntojen kylpyhuoneet olivat olleet samassa kunnossa.

OsakasKOn ja OsakasVOsen aloittaessa remontin yhtiö oli kirjallisesti pyytänyt heitä ja urakoitsijaa ilmoittamaan mahdollisista vaurioista korjausvastuun ja korjauksen laajuuden selvittämiseksi. Mitään ilmoitusta B-asunnon vaurioista ei ollut toimitettu yhtiölle ennen joulukuuta 2021, vaikka jo asunnossa tehdyt tutkimukset olivat antaneet aiheen epäillä vaurioita. OsakasKO ja OsakasVOnen eivät olleet ilmoittaneet vedeneristyksen puuttumisesta, vaikka sen korjaa- minen oli kuulunut yhtiön vastuulle. Laiminlyömällä ilmoittaa vaurioista oli vastuu korjaamisesta siirtynyt OsakasKOlle ja OsakasVOselle.

Yhtiön toimenpiteet

Saatuaan Arkvision tekemän rakenneteknisen tutkimuksen raportin ja oltuaan yhteydessä Kiinteistöliiton rakenneasiantuntijaan yhtiö oli alkanut viivytyksettä valmistella tutkimuksessa havaittujen puutteiden korjaamista.
Puutteita oli havaittu asuntojen A–C kylpyhuoneissa, jotka olivat yli 40 vuotta vanhoja.

Yhtiö oli päättänyt asuntojen A–C kylpyhuoneiden remontoimisesta ja han- kesuunnittelun aloittamisesta kokouksessaan 23.9.2019. Seuraavassa kokouksessa 9.10.2019 oli sovittu hankesuunnittelun edellyttämistä toimenpiteistä, jotta korjaushanke olisi voitu hyväksyttää yhtiökokouksessa.

Kolmas kokous oli pidetty 8.11.2019, jolloin OsakasKO ja OsakasVOnen olivat il- moittaneet aloittavansa kylpyhuoneremontin 18.11.2019, vaikka aiemmin sovitut toimenpiteet olivat olleet kesken. OsakasKO ja OsakasVOnen olivat halunneet remontin valmiiksi lomansa aikana. Sittemmin OsakasKO ja OsakasVOnen olivat tarkentaneet ilmoituksellaan 13.11.2019 remontin aikataulua ja aloittaneet remontin 14.11.2019. Aika oli ollut riittämätön muutostyöilmoituksen käsittelemiselle.

Yhtiön hallitus oli 13.11.2019 pitänyt kokouksen, jossa OsakasKO ei ollut jää- viyssyistä ollut läsnä, ja ilmoittanut OsakasKOlle, ettei tällä ollut oikeutta tilata mitään korjaustoimenpiteitä yhtiön vastattavaksi.

Remontin teettäminen ja siitä ilmoittaminen

Yhtiön hallitus ei ollut ollut toimivaltainen päättämään kaikkien kolmen kylpyhuoneen remontoimisesta, koska päätös olisi koskenut myös D-asunnon osakkeenomistajaa, joka oli toteuttanut remontin omalla kustannuksellaan aikaisemmin. Tässä tapauksessa lopullinen päätösvalta oli kuulunut yhtiökokoukselle. OsakasKO ja OsakasVOnen eivät olleet ottaneet asiaa esille kesäkuussa 2019 pidetyssä yhtiökokouksessa eivätkä he olleet vaatineet ylimääräisen yhtiökokouksen koolle kutsumista.

Hallitus olisi voinut antaa luvan osakaskohtaiseen remonttiin asettamillaan ehdoilla. OsakasKO ja OsakasVOnen eivät kuitenkaan olleet hyväksyttäneet remonttia hallituksella.


Kunnossapitotyöstä aiheutuneet kustannukset

OsakasKO ja OsakasVOnen olivat valinneet kolmesta saadusta tarjouksesta kalleim- man.

Yhdenvertaisuus

OsakasKOn ja OsakasVOsen menettely oli loukannut osakkaiden yhdenvertaisuutta. Yhtiössä oli päätetty siitä, että jokainen osakas maksaa kylpyhuoneremonttinsa itse.

Vastaus

Timo OsakasKO ja Varpu OsakasVOnen ovat yhteisessä vastauksessaan vaatineet, että valitus hylätään ja että Asunto Oy Lounasrinnetie 9 velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa hovioikeudesta 6.967,40 eurolla korkoineen.

Kylpyhuoneen korjaustarve ja siitä ilmoittaminen

OsakasKO ja OsakasVOnen olivat 16.4.2019 teettäneet asunnossa homekoiratutkimuksen, minkä havainnoista OsakasKO oli ilmoittanut heti isännöitsijälle, ja he olivat sopineet asiaa käsiteltävän yhtiökokouksessa. OsakasKOlle ja OsakasVOselle ei ollut toimitettu kokouskutsua ennen yhtiökokouksen alkua, joten he eivät olleet etukäteen saaneet tietoonsa, ettei asian käsittely ollut sisältynyt kokouskutsuun. Käsiteltäessä muita asioita OsakasKO oli käynyt homekoiratutkimuksen tulokset läpi yhtiökokouksessa. Kaikki osakkaat olivat samassa yhteydessä käyneet tarkistamassa B-asunnon kylpyhuoneen ja saunan. Kokouksessa OsakasKO oli pyytänyt luvan Arkvisiolta tilaamalleen rakennetutkimukselle ja rakenteiden avaamiselle.

OsakasKO ja OsakasVOnen olivat toimittaneet 12.6.2019 tehdyn rakennetutkimuksen tuloksista ennakkotiedon sähköpostilla 26.6.2019 ja koko rakennetutkimusraportin 6.8.2019. Rakenneteknisessä tutkimuksessa oli havaittu homeen hajua suihkuseinässä, mikä oli ollut riittävä havainto korjaustarpeen toteamiseksi. Lisäksi suihkuseinän alaosassa ja lattiakaivon ympärillä oli pintakosteusmittauksessa havaittu kohonnutta pintakosteutta. Muut hallituksen jäsenet eivät missään vaiheessa olleet pyytäneet lisätutkimuksia.

Kaikki kylpyhuoneet eivät olleet olleet 40 vuotta vanhoja. OsakasKOn ja OsakasVO- sen asunnon kylpyhuone ja sauna oli uusittu vuonna 2004. Myös D-asunnon kylpyhuone oli uusittu kahdeksan vuotta aikaisemmin.

Suihkuseinäkkeen jälkiasennus ei ollut ollut OsakasKOn ja OsakasVOsen tiedossa. Vaurio oli ollut seinäkkeen lisäksi suihkun ja saunan välisessä seinässä.




Yhtiön toimenpiteet

Yhtiö ei ollut tehnyt päätöstä minkään asunnon kylpyhuoneen korjaamisesta. Asuntojen A ja C osakkeenomistajat olivat korjanneet itse kylpyhuoneensa.

Ensimmäisessä hallituksen kokouksessa 23.9.2019 isännöitsijä oli ehdottanut yhtiöjärjestyksen muutosta siten, että osakkaat olisivat vastanneet itse kylpyhuoneidensa remontoimisesta, mistä OsakasKO ja OsakasVOnen olivat kieltäytyneet. Kokouksessa ei ollut keskusteltu kylpyhuoneiden korjaamisesta eikä tehty siihen liittyviä päätöksiä.

Toinen kokous oli kutsuttu OsakasKOn pyynnöstä koolle 9.10.2019. Siinä OsakasKO oli pyytänyt kiirehtimään korjauksen aloittamista sekä esitellyt saamiaan tarjouksia. Kokouksessa oli sovittu selvitettävistä asioista. Päätöksiä hankesuunnittelun aloittamisesta, korjaamisesta tai edes sen selvittämisestä ei ollut tehty.

OsakasKOn ja OsakasVOsen yhtiölle asettama määräaika toimenpiteisiin ryhtymisestä oli mennyt umpeen 6.11.2019. Hallitus oli kokoontunut kolmannen kerran 8.11.2019 ja B-asunnon remontin yksityiskohdat oli käyty läpi. Hallitus oli hyväksynyt remonttisuunnitelman sekä päättänyt kunnossapito- ja muutostyöilmoitusten tekemisestä. B-asunnon osalta oli sovittu ilmoitusten tekemisestä taannehtivasti. Lisäksi oli sovittu remontin ulkopuolisesta valvojasta. Kokouksessa ei ollut tehty päätöstä siitä, että yhtiö vastaa B-asunnon kylpy- huoneen remontista tai päätöstä kylpyhuoneen jättämisestä korjaamatta.

Remontin teettäminen ja siitä ilmoittaminen

Rakennetutkimuksessa oli havaittu selvä terveyshaitta. Koska asiat eivät olleet edenneet toivotulla tavalla, olivat OsakasKO ja OsakasVOnen asettaneet määräajan, jota yhtiö ei ollut noudattanut. OsakasKO ja OsakasVOnen olivat vaatineet, että remontti tehdään kohtuullisessa ajassa.

Remontin tekeminen oli kuulunut yhtiön kunnossapitovastuulle, mitä muut osakkeenomistajat olivat vastustaneet. Hallituksen kokouksessa 8.11.2019 kukaan ei ollut vastustanut OsakasKOn esittelemiä remonttisuunnitelmia. Kyse ei ollut ollut osakasremontista.

Kunnossapitotyöstä aiheutuneet kustannukset

OsakasKO ja OsakasVOnen olivat valinneet omien laskelmiensa perusteella halvimman urakkatarjouksen.

Yhdenvertaisuus

OsakasKOn ja OsakasVOsen menettely asiassa ei ollut loukannut osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta. Muissa huoneistoissa ei ollut esiintynyt samanlaisia vaurioita eikä tilanne siten ollut vertailukelpoinen muiden asukkaiden huoneistojen kanssa. Yhtiössä ei myöskään ollut tehty päätöstä kaikkien kylpyhuoneiden korjaamisesta yhtiön toimesta. Väite yhdenvertaisuuden loukkaamisesta oli jäänyt yksilöimättä.

Todistelu

Asianosaiset ovat vedonneet samaan todisteluun kuin käräjäoikeuden tuomion sivuille 4–5 on merkitty.

Pääkäsittelyssä on kuultu todistelutarkoituksessa Timo OsakasKOa, Esa Nsta, Pekka Jtä ja Jouko Vtä sekä todistajina Mikko Väärälammia ja Juha Varista.

Hovioikeuden ratkaisu

Käsittelyratkaisu

Väitetyt uudet seikat

Hovioikeuden ratkaistavana on ensinnäkin kysymys siitä, onko yhtiö vasta hovioikeudessa ensimmäistä kertaa vastustanut kannetta vetoamalla uutena seikkana siihen, että yhtiön hallitus oli päättänyt 23.9.2019 pidetyn kokouksen jälkeen aloittaa asuntojen A–C kylpyhuoneiden remonttien hankesuunnittelun. Toiseksi hovioikeuden ratkaistavana on vastaava kysymys sen osalta, onko yhtiö vedonnut hallituksen puuttuvaan toimivaltaan jo käräjäoikeudessa.

Yhtiö on hovioikeuden pääkäsittelyssä katsonut, että edellä mainitut seikat olivat olleet käräjäoikeudessa esillä. Hankesuunnittelua koskenut seikka oli sen mukaan käynyt ilmi liitemateriaalista ja hallituksen toimivaltaa koskeva seikka käräjäoikeudessa vastaanotetusta todistelusta.

OsakasKO ja OsakasVOnen ovat katsoneet, ettei yhtiöllä ollut hovioikeudessa oikeutta vedota hankesuunnittelua koskevaan päätökseen. He eivät ole olleet tietoisia tällaisesta päätöksestä. Hallituksen toimivallan osalta OsakasKO ja OsakasVOnen ovat katsoneet, ettei yhtiö ollut tehnyt mitään päätöksiä, joten toimivallan puuttumiseen ei voinut ottaa kantaa.

Hovioikeuden arviointi ja johtopäätös

Oikeudenkäymiskaaren 25 luvun 17 §:n 1 momentin mukaan valittaja ei saa hovioikeudessa riita-asiassa vedota muihin seikkoihin kuin niihin, jotka on esitetty käräjäoikeudessa, paitsi jos hän saattaa todennäköiseksi, ettei hän ole voinut vedota seikkaan tai että hänellä on ollut pätevä aihe olla tekemättä niin.

Edellä mainitussa säännöksessä seikalla on tarkoitettu oikeudellisesti merkityksellistä tosiseikkaa, jonka olemassaolosta asianosainen katsoo seuraavan, että hänen vaatimuksensa on oikeusjärjestyksen mukaan oikeutettu (HE 33/1997 vp s. 55). Väittämistaakan vuoksi vastaajan on vedottava nimenomaisesti kyseisiin oikeustosiseikkoihin viimeistään valmistelussa (OK5:10.1, OK 6:9.1). Hovioikeus katsoo, että puheena olevissa väitteissä on kysymys lainkohdan tarkoittamista seikoista.

Hovioikeus toteaa, että käräjäoikeus on toimittanut asiassa valmisteluistunnon 14.12.2021 sekä jatketun valmistelun ja pääkäsittelyn 9.3.2022. Molemmissa istunnoissa yhtiö on ilmoittanut sekä vaatimustensa että niiden perusteiden ilmenevän käräjäoikeuden yhteenvedosta. Viimeisin yhteenveto 2.3.2022, johon kirjattujen vaatimusten ja perusteiden pohjalta pääkäsittely on toimitettu, ei ole sisältänyt edellä mainittuja uusiksi väitettyjä seikkoja. Yhtiötä on avustanut oikeudenkäynnissä asianajaja. Yhtiö ei ole esittänyt perusteita sille, miksi se on jättänyt vetoamatta kyseisiin seikkoihin käräjäoikeudessa.

Hovioikeus toteaa, että yhtiön harkinnassa on ollut, mihin seikkoihin se asiassa vetoaa vastustamisensa tueksi ja katsoo, että uusiin seikkoihin vetoamisen kieltäminen ei johda aiheettomaan oikeudenmenetykseen eikä myöskään estä aineellisen totuuden saavuttamista.

Edellä lausutuin perustein hovioikeus ei salli yhtiön vedota mainittuihin uusiin seikkoihin.

Pääasiaratkaisu

Asian riidaton tausta ja kysymyksenasettelu

Asianosaiset ovat hovioikeudessa vahvistaneet käräjäoikeuden tuomion sivulle 1 kirjatun asian taustan lisäksi seuraavien seikkojen olevan riidattomat:

Arkvision tutkimusraportti on antanut aiheen epäillä vauriota. Yhtiö on saanut tiedon korjaustarpeesta viimeistään kyseisen raportin saatuaan 6.8.2019. Tutkimuksessa on havaittu homeenhajua B-asunnon kylpyhuoneessa. Kyseisen asunnon kylpyhuoneesta on puuttunut vesieristys, ja rakenteet ovat ylittäneet teknisen käyttöikänsä. Vesieristys ja sen alapuoliset rakenteet ovat kuuluneet yhtiön kunnossapitovastuulle. Yhtiöjärjestyksessä ei ole vielä tuolloin määrätty kunnossapitovastuun jakautumisesta asunto-osakeyhtiölaista poikkeavasti. Yhtiön vastuulle on kuulunut korvata pintamateriaalit perustasoon siinä tapauksessa, että yhtiö on ollut vastuussa remontin kustannuksista. OsakasKO ja OsakasVOnen ovat 8.11.2019 ilmoittaneet yhtiölle kunnossapitotyön aloittamisesta.

Hovioikeudessa on ensinnäkin kysymys siitä, onko OsakasKOn ja OsakasVOsen kylpyhuoneessa havaittu väitetty vaurio suihkun ja saunan välisen seinän rakenteessa ja onko niiden korjaaminen kuulunut taloyhtiön kunnossapitovastuulle.Toiseksi hovioikeudessa on kysymys siitä, onko OsakasKOlla ja OsakasVOsellä ollut oikeus teettää korjaustyö yhtiön kustannuksella. Mikäli kylpyhuoneessa on ollut väitetty vaurio sekä OsakasKOlla ja OsakasVOsellä katsottaisiin olleen oikeus teettää korjaustyö yhtiön kustannuksella, on asiassa vielä kysymys korjauskustannusten tarpeellisuudesta ja kohtuullisuudesta.




Sovellettavat oikeusohjeet

Asiaan sovellettavat oikeusohjeet ilmenevät käräjäoikeuden tuomion sivuilta 5–6. Lisäksi hovioikeus toteaa seuraavaa:

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 4 §:n 2 momentissa säädetyn yhtiön kunnossapitovastuun ja osakkeenomistajan teettämisoikeuden osalta oikeuskäytännössä on katsottu, että osakkeenomistajan kirjallinen ilmoitus yhtiölle ei ole ollut välttämätön, jos yhtiö on ollut tosiasiallisesti tietoinen korjaustarpeesta ja se on voinut harkita korjauksen tarpeellisuutta ja tarkoituksenmukaisinta korjaustapaa työn teettämiseksi, minkä lisäksi se on ollut tietoinen korjausten suorittamisesta (KKO 2015:87, kohdat 22–23).

Terveydensuojelulain 27 §:n 1 momentissa on säädetty, että jos asunnossa esiintyy muun ohella mikrobeja taikka kosteutta siten, että siitä voi aiheutua terveyshaittaa asunnossa oleskelevalle, toimenpiteisiin ja siihen johtaneiden tekijöiden selvittämiseksi, poistamiseksi tai rajoittamiseksi on ryhdyttävä viipymättä.

Lisäksi edellä mainitun säädöksen 32 §:n 1 momentissa on säädetty siitä, että sosiaali- ja terveysministeriön asetuksella voidaan antaa tarkempia säännöksiä terveydellisin perustein fysikaalisista, kemiallisista ja biologisista tekijöistä asunnossa ja muussa oleskelu tilaan tarkoitetussa tilassa.

Asunnon ja muun oleskelutilan terveydellisistä olosuhteista sekä ulkopuolisten asiantuntijoiden pätevyysvaatimuksista annetun sosiaali- ja terveysministeriön asetuksen (asumisterveysasetus) 20 §:n 1 momentin mukaan aistinvaraisesti todettu ja tarvittaessa analyyseillä varmistettu mikrobikasvu rakennuksen sisäpinnalla tai sisäpuolisessa rakenteessa ylittää toimenpiderajan. Lisäksi kyseisen asetuksen soveltamisohjeessa on todettu homeen hajun ylittävän toimenpiderajan (Asumisterveysasetuksen soveltamisohje, osa IV, asumisterveysasetus 20 §, 8/2016, s. 5).

Osakkeenomistajien yhdenvertaisuudesta on säädetty asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 10 §:ssä. Lainkohdan mukaan kaikki osakkeet tuottavat yhtiössä yhtäläiset oikeudet, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Yhtiökokous, hallitus tai isännöitsijä ei saa tehdä päätöstä tai ryhtyä muuhun toimenpiteeseen, joka on omiaan tuottamaan osakkeenomistajalle tai muulle epäoikeutettua etua yhtiön tai toisen osakkeenomistajan kustannuksella.

Lainkohdan esitöissä on todettu, että yhdenvertaisuusperiaatteen tarkoituksena on suojata vähemmistöosakkeenomistajia enemmistön vallankäytöltä. Kunnossapitoa koskeva päätös tai toimenpide voi olla yhdenvertaisuusperiaatteen vastainen lähinnä silloin, kun yhtiö laiminlyö kunnossapitovelvollisuutensa joidenkin huoneistojen osalta, eikä kysymys ole tavanmukaisesta kunnossapidon vaiheittaisesta toteutuksesta.


Tavanomaiset kunnossapitopäätökset ja -toimet eivät lähtökohtaisesti ole yhdenvertaisuusperiaatteen vastaisia, vakka ne hyödyttäisivät eri tavoin eri osakehuoneistoja. Näyttötaakka yhdenvertaisuusperiaatteen loukkauksesta on siihen vetoavalla (HE 24/2009 vp s. 55).

Kylpyhuoneen korjaustarve ja siitä ilmoittaminen

Korjaustarpeen selvittämisen osalta hovioikeus katsoo kuten käräjäoikeus tuomionsa sivuilla 7–8, että kylpyhuoneessa tehty Arkvision rakennetutkimus on osoittanut kylpyhuoneessa olleen korjaamista edellyttänyt vaurio. Tutkimuksessa havaittu voimakas homeen haju on ollut asumisterveyttä koskevan sääntelynkin osoittamin tavoin riittävä havainto korjaustarpeen toteamiseksi ja toimenpiteisiin ryhtymiseksi. Yhtiön esittämä todistelu ei ole antanut aihetta arvioida asiaa toisin.

OsakasKOn ja OsakasVOsen ilmoitusvelvollisuuden väitetyn laiminlyönnin osalta ho- vioikeus katsoo kuten käräjäoikeus tuomionsa sivuilla 7–8, että taloyhtiö on saanut tiedon korjaustarpeesta viimeistään 6.8.2019, kun rakenneteknisen tutkimuksen raportti on toimitettu yhtiölle. OsakasKO ja OsakasVOnen ovat lisäksi kesän aikana ilmoittaneet alustavista tutkimustuloksista yhtiölle tutkimuksen jälkeen ennen raportin valmistumista. Selvyyden vuoksi hovioikeus toteaa, että asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 8 §:ssä säädetyssä osakkeenomistajan ilmoitusvelvollisuudessa ei ole kysymys reklamaatiosäännöksestä, jonka noudattamatta jättäminen johtaisi sellaisenaan oikeudenmenetykseen. Säännös ainoastaan asettaa osakkeenomistajalle myötävaikutusvelvollisuuden yhtiölle aiheutuvien kustannusten minimoimiseksi (KKO 2021:35, kohta 13).

Yhtiö on lisäksi vastustanut kannetta väittäen, ettei kylpyhuoneessa ollut muuta korjaustarvetta kuin puuttuva vesieristys ja elinkaarensa päässä ollut rakenne. Hovioikeus toteaa, että rakennetutkimuksen tulos on edellä todetulla tavalla itsessään osoittanut korjaustarpeen. Selvyyden vuoksi hovioikeus toteaa lisäksi, että kylpyhuoneen remontoineen todistaja Varisen kertomuksella on selvitetty, että kylpyhuoneessa oli kosteusvaurio sekä suihkuseinämässä että saunan ja suihkun välisessä seinässä. Vaikka lattiassa ei Varisen kertomin tavoin ollutkaan kosteusvaurioita, on todistaja Väärälammin kertomuksella selvitetty, että paikkakorjaus ei ole tullut kysymykseen, sillä rakennusmääräys on edellyttänyt kylpyhuoneessa yhtenäistä vesieristystä.

Sen enempää Varisen kuin Väärälammin kertomusten luotettavuutta ei ole aihetta epäillä. Varisen kertomat vauriot ilmenevät myös kirjallisena todisteena esitetyistä valokuvista (K4).

Näin ollen hovioikeus katsoo, että kylpyhuone on tullut korjata kokonaisuudessaan.

Myöskään muiden yhtiöön kuuluvien asuntojen kylpyhuoneiden kunnolla ei ole ollut merkitystä arvioitaessa OsakasKOn ja OsakasVOsen asunnon kylpyhuoneen korjaustarvetta.

Muilta osin hovioikeus viittaa käräjäoikeuden tuomiossa lausuttuihin perus- teluihin.


Yhtiön toimenpiteet, remontin teettäminen ja siitä ilmoittaminen

Hovioikeus katsoo kuten käräjäoikeus tuomionsa sivuilla 9–10, että yhtiö ei ole ryhtynyt ilman aiheetonta viivytystä korjaustyöhön saatuaan tiedon kylpyhuoneen vaurioista ja että OsakasKOlla ja OsakasVOsellä on siten ollut oikeus teettää remontti yhtiön kustannuksella. OsakasKO ja OsakasVOnen eivät ole laiminlyöneet ilmoitusvelvollisuuttaan remontista, koska yhtiö on ollut todellisuudessa tietoinen siitä, mitä kunnossapitotyö on koskenut (ks. KKO 2015:87, kohdat 22–23).

Yhtiön esittämä todistelu ei ole antanut aihetta arvioida asiaa toisin. Muilta osin hovioikeus viittaa käräjäoikeuden tuomiossa lausuttuihin perusteluihin.

Yhdenvertaisuus

Yhtiö on vastustanut kannetta vedoten vielä siihen, että OsakasKOn ja OsakasVOsen menettely on loukannut yhdenvertaisuutta yhtiössä, koska yhtiössä on päätetty jokaisen osakkaan maksavan kylpyhuoneremonttinsa itse.

Asiassa on riidatonta, että yhtiöjärjestys ei ole sisältänyt laista poikkeavia kunnossapitovastuunjakoa koskevia määräyksiä remontin tekemisen hetkellä. Yhtiö ei ole esittänyt näyttöä siitä, että yhtiössä olisi ennen OsakasKOn ja OsakasVOsen kylpyhuoneen korjaamista tehty päätös poiketa lainmukaisesta kunnossapitovastuunjaosta. A- ja C-asuntojen kylpyhuoneiden remontoiminen myöhemmin osakasremontteina ei ole antanut aihetta toisen suuntaiseen arvioon. Myöskään D-asunnon kylpyhuoneen remontoiminen osakkaan toimesta ja kustannuksella aiemmin ei ole riittävä näyttö tällaisesta päätöksestä.

Näin ollen hovioikeus katsoo asiassa jääneen näyttämättä, että B-asunnon kylpyhuoneen korjaustyön teettäminen yhtiön kustannuksella olisi loukannut osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta.

Kustannukset

Hovioikeus katsoo kuten käräjäoikeus tuomionsa sivuilla 10–11, että saatujen urakkatarjousten perusteella ei ole mahdollista tehdä luotettavaa johtopäätöstä siitä, millainen urakan kokonaiskustannus olisi ollut kahdella muulla tarjoajalla verrattuna Nemo Kylpyhuoneremontit Oy:n (Nemo) urakkahintaan. Nemon tarjous on ollut yksityiskohtaisin ja sen vuoksi kokonaiskustannukseltaan parhaiten ennakoitavissa. Se on sisältänyt esimerkiksi hinnan LVI- ja sähkötöille, mitä Malfa Oy:n tarjous ei ole sisältänyt. Putki-Hait Oy on antanut tarjouksen ainoastaan LVI-töistä eikä se ole sisältänyt lainkaan rakennustöitä (V8). Muilta osin hovioikeus viittaa käräjäoikeuden tuomiossa lausuttuihin perusteluihin


Oikeudenkäyntikulut

Koska yhtiön valitus ei ole menestynyt miltään osin, on yhtiö velvollinen korvaamaan OsakasKOn ja OsakasVOsen määrältään riidattomat oikeudenkäyntikulut hovioikeudessa oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n nojalla.

Tuomiolauselma

Käräjäoikeuden tuomiota ei muuteta.


Oikeudenkäyntiä hovioikeudessa koskevat lausunnot

Asunto Oy Lounasrinnetie 9 velvoitetaan suorittamaan Timo OsakasKOlle ja Varpu OsakasVOselle korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista hovioikeudessa 6.967,40 korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lukien, kun kuukausi on kulunut hovioikeuden tuomion antamisesta.

Muutoksenhaku

Muutosta tähän ratkaisuun saadaan hakea korkeimmalta oikeudelta valitta- malla vain, jos korkein oikeus niillä erityisillä perusteilla, jotka ilmenevät oheisesta valitusosoituksesta, myöntää valitusluvan.

Valitusosoituksessa tarkoitettu määräaika valitusluvan pyytämiseen ja valituksen tekemiseen päättyy 15.1.2024.

Helsingin hovioikeuden puolesta:


Asian ovat ratkaisseet: hovioikeudenneuvos HV
hovioikeudenneuvos PP (puheenjohtaja)
asessori MK



Ratkaisu on yksimielinen.

HELSINGIN KÄRÄJÄOIKEUS
1. osasto

TUOMIO
Annettu kansliassa

22/20524



Käräjätuomari MK

13.5.2022 L 20/28359


Kantajat
OsakasKO, Timo
OsakasVOnen, Varpu


Vastaaja
Asunto Oy Lounasrinnetie 9

Asia
Vahingonkorvaus

Vireille
8.6.2020

SELOSTUS ASIASTA

Asian taustaa

Kanne


Asunto Oy Lounasrinnetie 9 (taloyhtiö) on vuonna 1980 rakennettu neljän huoneiston rivitalo Helsingin Tapaninkylässä. Timo OsakasKO ja Varpu OsakasVOnen ovat vuonna 2017 ostaneet huoneiston B hallintaan oikeuttavat osakkeet. OsakasKO ja OsakasVOnen ovat loppuvuonna 2019 teettäneet huoneistossa ky1pyhuoneremontin.
Kantajien maksamat huoneiston B kylpyhuoneen ja saunan korjauskustannukset ovat olleet 25.874 euroa. Taloyhtiö on kustantanut remontista lattialämmitysputkituksen kustannuksiltaan 3.136 euroa.

Vaatimukset

OsakasKO ja OsakasVOnen ovat vaatineet, että Asunto Oy Lounasrinnetie 9 velvoitetaan suorittamaan heille vahingonkorvausta 15.667 euroa laillisine korkoineen 1.2.2020 lukien.
OsakasKO ja OsakasVOnen ovat lisäksi vaatineet, että Asunto Oy Lounasrinnetie 9 velvoitetaan korvaamaan heidän oikeudenkäyntikulunsa 14.667,60 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä lähtien, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamisesta.


Perusteet

OsakasKO ja OsakasVOsen huoneiston kylpyhuoneessa ja saunassa on kesällä 2019 todettu kylpyhuoneen rakenteissa kosteusvaurio ja mikrobivaurio, jotka ovat teknisistä ja asumisterveydellisistä syistä edellyttäneet viipymättä korjausta.
lsännöitsijälle oli ilmoitettu homekoiraraportista ja kosteusvauriosta 16.4.2019. Asia on ollut esillä sen jälkeen jatkuvasti kesän ja syksyn. Yhtiössä ei ole pyynnöistä huolimatta tehty hallituksessa eikä yhtiökokouksessa koskaan päätöstä, että yhtiö korjaa 8-asunnon tai ettei se korjaa sitä. Kun päätöstä ei ollut tehty, kantajat olivat 23.10.2019 esittäneet hallitukselle kirjallisesti vaatimuksen päätöksen tekemisestä 6.11.2019 mennessä siitä, millä aikataululla remontti aloitetaan, ja uhalla, että muuten he korjaavat sen taloyhtiön kustannuksella. Kun
taloyhtiö ei ole ryhtynyt suorittamaan korjausta, kantajat ovat tehneet sen itse. Kantajilla ei ole ollut tarkoitusta korjata kylpyhuonetta moneen vuoteen, mutta havaitut kosteusvauriot ovat johtaneet korjauksiin.

Kylpyhuoneen ja saunan kosteusvaurioiden korjaaminen kuuluu
asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n mukaan taloyhtiölle. Kun taloyhtiö ei ole asunto-osakeyhtiölain edellyttämällä tavalla suorittanut korjausta, OsakasKO ja OsakasVOnen ovat teettäneet sen itse. Taloyhtiö on velvollinen korvaamaan heille korjauksesta aiheutuneista kustannuksista 15.667 euroa.

Yhtiön hallituksen päätös 13.11.2019 kahden asunnon kylpyhuoneen hankesuunnittelun aloittamisesta ei poista yhtiön korjausvastuuta B-asunnon kylpyhuoneen kosteusvaurioiden korjauksesta.

B-asunnon kylpyhuone oli korjattu jossain vaiheessa ja oli hyvässä
kunnossa, samoin D-asunnon kylpyhuone. Asuntojen Aja C osakkaat
ovat tehneet B-asunnon korjaamisen jälkeen 2020 - 2021 omat kylpyhuoneensa ns. osakasremontteina. Tällä ei ole asiassa merkitystä. Yhtiökokouksissa asiaa ei ole käsitelty. Asiassa ei ole siten kysymys yhdenvertaisuudesta. Vain kantajien asunto oli vaurioitunut. Muiden osakkeenomistajien hallitsemissa huoneistoissa ei ole väitetty olleen mitään yhtiön korjausvastuulle kuuluvia vaurioita. Korjauskustannuksista tai hyvityksistä ei ole mitään yhtiön päätöksiä.

Nemo Kylpyhuoneremontit Oy:n urakkasuoritus on ollut halvin tarjousten kokonaistarkastelussa. Sen hinta on ollut 24.315 euroa, josta työtä on ollut 12.433,03 euroa.

Osakas on maksanut ja ottanut vastatakseen yhteensä 7.070 euroa (hanat 996 euroa, kaivotarvikkeet 120 euroa, saunan paneelit ja lauteet 1.820 euroa, tarvikkeet 266,76 euroa ja kalusteet 3.866,80 euroa).

Kotitalousvähennykset ovat olleet 6.078 euroa. Taloyhtiö on maksanut lattialämmityksen putkituksen 3.136 euroa.

Rakennetutkimus (Arkvisio Oy) 1.296 euroa vaaditaan yhtiöltä.

Korvausvaatimus 15.667,09 euroa muodostuu, kun urakkasummasta ja rakennetutkimuksesta on vähennetty osakkaan kotitalousvähennykset ja kalusteet.


Vastaajan vastaus

Vastaajan vaatimukset

Asunto Oy Lounasrinnetie 9 on vaatinut, että kanne hylätään ja OsakasKO ja OsakasVOnen velvoitetaan korvaamaan sen oikeudenkäyntikulut 12.211,20 eurolla korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen siitä



Perusteet

lähtien, kun kuukausi on kulunut käräjäoikeuden tuomion antamisesta.
Asunnossa B ei ole todettu taloyhtiön korjausvastuulle kuuluvaa kosteusvauriota vesieristeissä tai rakenteissa. Sen sijaan on havaittu perusparannustarve uusia kylpyhuoneet asunnoissa A-C nykytasoon, koska huoneistossa D oli jo näin tehty. Taloyhtiössä on alettu tehdä kolmen asunnon kylpyhuoneiden hanke- ja toteutussuunnittelua.

OsakasKO ja OsakasVOnen ovat lähteneet toteuttamaan osakasremonttia, vaikka heille on tarjottu yhtiövetoista remonttia kaikkien huoneistojen kylpyhuoneiden uudistamisesta. OsakasKO ja OsakasVOnen ovat ilmoittaneet sähköpostilla 13.11.2019 alkavansa toteuttaa omaa remonttia yhtiövetoisen remontin sijasta. Kantajien remontin aikana ei yhtiölle ole ilmoitettu minkäänlaisesta kosteusvauriosta eikä ole pyydetty yhtiön edustajia paikalle. Osakkaan päättämästä remontista vastaa osakas itse silloin, kun ei ole havaittu taloyhtiön vastuulle kuuluvia korjauksia.
Kantajat ovat pyytäneet tarjouksia remontista ja valinneet remontin tekijäksi Nemo Oy:n, joka on ollut kallein tarjoajista (työt 13.297,50 euroa, materiaalit 7.694,98 euroa ja muut kulut 987 euroa eli yhteensä 21.259,03 euroa). Kaksi muuta tarjousta, Malfa Oy ja Putkihait Oy, on ollut puolta halvempi (työt 7.600 euroa ja materiaalit 1.910 euroa eli yhteensä 9.510 euroa kummatkin). Vastaaja ei ole osallistunut remonttiyrityksen valintaan millään tavoin.

Vastaaja kiistää kantajien remonttikustannusten määrän ja perusteet, koska se ei ole osallistunut remonttiyrityksen valintaan ja remonttiyritykseksi on valittu kallein kolmesta tarjoajasta. Tarjouksia pyydettiin mahdollista yhtiövetoista remonttia koskien. Jos kantajat olisivat valinneet jommankumman halvemmista yrityksistä, olisivat heidän kustannuksensa olleet kotitalousvähennykset huomioiden enintään 5.710 euroa 15.667 euron sijasta. Tämänkin kustannuksen vastaaja kiistää perusteiltaan, koska vastaaja ei ole vastuussa osakasremontista.
Kantajat eivät ole saaneet remontilleen edes vastaajayhtiön hallituksen lupaa, koska he ovat tehneet remontti-ilmoituksen juuri ennen remontin aloittamista. Vastaajayhtiö ei ole voinut valvoa työtä, koska kantajat ovat aloittaneet työt eivätkä ole päästäneet vastaajan edustajia tarkastamaan remonttikohdetta remonttia aloitettaessa. Vastaajayhtiö oli ilmoittanut Nemo Kylpyhuoneremontit Oy:n edustajalle, että sille on ilmoitettava, jos sen vastuulle kuuluvia kosteusvaurioita havaitaan. Tällaista ilmoitusta ei ole tehty eikä myöskään dokumentoituja kosteusmittauksia tai mikrobitutkimuksia.

Koska kantajat ovat tehneet remonttinsa ilman vastaajan lupaa, tarkastus- ja valvontamahdollisuutta, ilman minkään kosteusvaurion ilmoittamista ja todentamista sekä valinneet remonttiyrityksen ilman vastaajan myötävaikutusta, ovat kantajat kokonaisuudessaan vastuussa teettämästään remontista.

Huoneisto B:n omistajat ovat päättäneet hoitaa itse kylpyhuoneremonttinsa. Vastaavasti huoneistojen Aja C omistajat huolehtivat itse remonteistaan.

Lopputulos on myös tämän perusteella ja yhdenvertaisuusperiaatteen mukaisesti, että kaikki taloyhtiön huoneistojen omistajat ovat huolehtineet itse omalla kustannuksellaan kylpyhuoneremonteistaan. Näin ollen kukaan omistajista ei voi vaatia taloyhtiötä maksamaan remonttiaan, koska kaikki ovat oikeutettuja hyvitykseen tekemästään remontista.

TODISTELU

Kantajien kirjalliset todisteet

K1. Homekoiraraportti 18.4.2019
K2. Arkvisio Oy:n raportti 4.7.2019
K3. Nemo Kylpyhuoneremontit Oy:n urakkasopimus 18.11.2019
K4. Valokuvat
K5. Viestit

Vastaajan kirjalliset todisteet

V1. Hallituksen kokouksen pöytäkirja 13.11.2019
V2. OsakasKOn sähköpostiviesti kylpyhuoneremontin aloittamisesta 13.11.2019
V3. Valokuva rakennetutkimuksen yhteydessä avatusta saunan seinän alaosasta huoneistossa B
V4. Märkätilojen valvontapöytäkirja 2.12.2019
V5. Viestit ensimmäisestä tapaamisesta 23.9.2019
V6. Timo OsakasKOn laatima muistio 9.10.2019
V7. Timo OsakasKOn muistio 8.11.2019
V8. Urakkatarjoukset remontista
V9. Vastaajan ilmoitus kantajille 12.11.2019
V10. Vastaajan ilmoitus Nemo Kylpyhuoneremontit Oy:lle 14.11.2019
V11. Valokuvat huoneisto B:n kylpyhuoneesta 26.11.2019
V12. Timo OsakasKOn viesti vastaajayhtiön hallitukselle 10.11.2019
V13. Huoneistojen Aja C toteutetut kylpyhuoneiden osakasremontit

Kantajien henkilötodistelu

1. OsakasKO todistelutarkoituksessa
2. OsakasVOnen todistelutarkoituksessa
3. Todistaja Markus Väärälammi
4. Todistaja Varinen

Vastaajan henkilötodistelu

1. JV todistelutarkoituksessa
2. PV todistelutarkoituksessa
3. EN todistelutarkoituksessa
4. Todistaja Varinen

KÄRÄJÄOIKEUDEN RATKAISU

Perustelut

Sovellettavat säännökset

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 2 §:n 1 momentin mukaan yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle. Pykälän 2 momentin mukaan yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Yhtiö ei kuitenkaan vastaa osakehuoneistoissa olevista altaista. Yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi.

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 4 §:n 2 momentin mukaan osakkeenomistaja voi teettää osakehuoneistossaan yhtiön kustannuksella sellaisen yhtiön vastuulla olevan kiireellisen kunnossapitotyön, joka on tarpeen lisävahingon välttämiseksi. Lisäksi osakkeenomistaja voi teettää kunnossapitotyön, jonka tekemättä jättämisestä aiheutuu osakkeenomistajalle vähäistä suurempaa haittaa ja jonka suhteen yhtiö ei ole kirjallisen huomautuksen saatuaan viivytyksettä ryhtynyt riittäviin toimiin. Riittävyyttä arvioitaessa otetaan huomioon työn laatu, osakkaalle aiheutuva haitta ja muut olosuhteet.

Pykälän 3 momentin mukaan kunnossapitotyöstä vastuussa olevan yhtiön tai osakkeenomistajan on korvattava työn teettämisestä aiheutuneet tarpeelliset ja kohtuulliset kulut. Säännöksen esitöiden (HE 24/2009 vp s. 90) mukaan mikä hyvänsä yhtiön kunnossapitotoimen laiminlyönti ei oikeuttaisi osakkeenomistajaa teettämään työtä, vaan laiminlyönnillä tulisi olla vähäistä suurempi merkitys. Teettämisoikeuden piiriin voisi tulla vain sellainen vika, jolla on konkreettista vaikutusta esimerkiksi tilojen käytettävyyteen tai turvallisuuteen. Lisäksi osakkeenomistajan oikeus teettää yhtiön vastuulle kuuluva korjaus edellyttäisi, että yhtiölle on kirjallisesti ilmoitettu korjaustarpeesta, mutta se ei ole viivytyksettä ryhtynyt riittäviin toimenpiteisiin. Toimenpiteiden riittävyys on ratkaistava kussakin tapauksessa erikseen.

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 4 §:n 3 momentin mukaan kunnossapitotyöstä vastuussa olevan yhtiön tai osakkeenomistajan on korvattava työn teettämisestä aiheutuneet tarpeelliset ja kohtuulliset kulut.

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 7 §:n 1 momentin mukaan osakkeenomistajan on ilmoitettava kunnossapitotyöstä etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle, jos se voi vaikuttaa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan vastuulla olevaan kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osaan taikka yhtiön tai toisen osakkeenomistajan osakehuoneiston käyttämiseen. Pykälän 4 momentin mukaan ilmoituksessa on oltava sellaiset tiedot, joiden perusteella yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi arvioida, noudatetaanko kunnossapitotyössä hyvää rakennustapaa ja aiheutuuko kunnossapidosta mahdollisesti vahinkoa tai muuta haittaa. Yhtiö tai toinen osakkeenomistaja voi asettaa ehtoja työn toteuttamiselle, jos se on tarpeen vahingon tai haitan välttämiseksi taikka korvaamiseksi. Pykälän 5 momentin mukaan 1, 2 ja 4 momentin säännöksiä ilmoituksen tekemisestä sovelletaan myös silloin, kun osakkeenomistaja teettää kunnossapitotyön yhtiön kustannuksella 4 tai 5 §:n nojalla.

Asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 7 §:n esitöiden (HE 24/2009 vp s. 93-96) mukaan ilmoitusvelvollisuuden tarkoituksena on antaa yhtiölle mahdollisuus reagoida ilmoituksen saatuaan esimerkiksi asettamalla työn suorittamiselle ehtoja. Yhtiö voi ilmoituksen saatuaan harkita muun muassa riittävän valvonnan järjestämistä. Tarkkaa määräaikaa ilmoituksen tekemiselle ei ehdotettu, vaan riittävä aika määräytyisi tapauskohtaisesti työn laadun, laajuuden ja muiden olosuhteiden mukaan. Osakkeenomistajan teettämisoikeuden perusteella tehtävien töiden ilmoitusvelvollisuudesta esitöissä on todettu, että koska teettämisen perusteena on yhtiön laiminlyönti ja yhtiöllä on jo osakkeenomistajan aiemmin esittämän kunnossapitotyön toteuttamista koskevan vaatimuksen johdosta ollut aikaa varautua työn toteutumiseen, ei ilmoitusta tarvitsisi tehdä yhtä hyvissä ajoin kuin osakkeenomistajan tehdessä omalle vastuulleen kuuluvia kunnossapitotöitä. Melko lyhytkin varoitusaika saattaa tapauksesta riippuen olla riittävä. Myöskään ilmoituksen sisällöltä ei edellytettäisi samanlaista tarkkuutta kuin osakkeenomistajan omasta kunnossapitotyöstä ilmoitettaessa, vaan ilmoitusvelvollisuuden täyttämiseksi riittäisi, että toimenpiteen sisältö kerrottaisiin pääpiirteittäin. Yhtiön tiedossa olisi jo osakkeenomistajan aiemman kunnossapitoa koskevan vaatimuksen perusteella, mitä töitä laiminlyönti koskee. Yhtiön tulee myös kunnossapidosta vastaavana tahona olla perillä siitä, mitä toimenpiteitä kunnossapitotyö edellyttää.

Osakkeenomistajan ei näin ollen enää yhtiön laiminlyötyä velvollisuutensa tarvitsisi selostaa seikkaperäisesti, mitä yksittäisiä toimenpiteitä hän teettämisoikeutensa nojalla aikoo tehdä.

Korjaustarve ja siitä ilmoittaminen

OsakasKOn tilauksesta huoneistossa B oli 16.4.2019 tehty homekoiratutkimus, josta laaditun 18.4.2019 päivätyn raportin (K1) mukaan homekoirat olivat ilmaisseet muun muassa pesuhuoneessa suihkun alueella lattiaa ja seinien alaosia sekä saunassa lattiakaivon ympäriltä ja kiukaan vierestä pesuhuoneen puoleisen väliseinän / lattian rajaa. OsakasKOn ja taloyhtiön isännöitsijänä toimivan Nsen kertomuksilla on selvitetty, että homekoirien käynnistä oli tuolloin ilmoitettu isännöitsijä Nselle.

OsakasKOn tilauksesta huoneistossa B oli 12.6.2019 suoritettu rakennetutkimus. Tutkimuksesta laaditun 4.7.2019 päivätyn Arkvisio Oy:n raportin (K2) mukaan pesuhuoneen suihkunurkassa oli havaittu homeen hajua. Saunan oven vuorilistan irrottamisen ja saunan seinän rakenneavauksen yhteydessä oli havaittu voimakasta homeen hajua. Suihkuseinän alaosassa ja lattiakaivon ympärillä oli havaittu kohonnutta pintakosteutta pintakosteusmittauksin. Rakenteessa ei ollut ollut yhtenäistä nykyaikaista vedeneristettä. Raportin johtopäätöksissä on todettu, että pesuhuone ja sauna tulee perusparantaa nykyvaatimuksia, määräyksiä ja ohjeita vastaavaksi. Rakenteet eivät ole vastanneet remontointiajankohdan määräyksiä. Raportin mukaan suihkuseinän homeen hajun perusteella voidaan sen todeta vaurioituneen ja näin ollen edellyttävän korjausta teknisistä ja asumisterveydellisistä syistä. Tällöin yhtenäisen vedeneristyksen saavuttaminen edellyttää koko pesuhuoneen, suihkuseinän ja saunan lattian purkamista ja uudelleen rakentamista nykymääräyksiä ja ohjeita vastaaviksi.
Todistajana kuultu raportin laatinut rakennusinsinööri ja rakennusterveysasiantuntija Väärälammi on raportista ilmenevien seikkojen lisäksi kertonut, että näin selvä homeen haju on itsessään edellyttänyt rakenteen korjaamista. Väärälammin mukaan asumisterveysasetuksen toimenpideraja ylittyy, kun todetaan selvä homeen haju, josta voidaan päätellä, että rakenteessa on kosteusvaurio, ja siitä on yhteys sisäilmaan. Terveyshaitta on tällöin mahdollinen. Tässä tapauksessa toimenpiderajan ylittymisen toteamiseksi ei ollut tarvittu mikrobinäytettä, koska homeen haju, joka selvästi viittasi
kosteusvau rioon, ylittää toimenpiderajan.

OsakasKO ja OsakasVOnen olivat 26.6.2019 sähköpostitse ilmoittaneet taloyhtiön isännöitsijälle ja muille osakkaille tutkimusten havainnoista ja ehdottaneet yhteistä neuvonpitoa siitä, miten asiassa edetään heidän asuntonsa ja muiden asuntojen osalta. Raportit oli toimitettu isännöitsijälle ja muille hallituksen jäsenille 6.8.2019 ja lähetteenä olevassa sähköpostiviestissä on muun ohella todettu, että "kylpyhuone vaatii täyden saneerauksen sekä teknisistä että asumisterveydellisistä syistä". (K5)
Käräjäoikeus katsoo, että homekoiratutkimus ei sinällään ole osoittanut, että huoneiston B rakenteissa olisi ollut taloyhtiön kunnossapitovastuulla
oleva vaurio. Sitävastoin rakennetutkimuksesta laaditusta lausunnosta on edellä kerrotuin tavoin käynyt ilmi, että huoneiston B kylpyhuoneen rakenteessa on ollut vaurio, joka on edellyttänyt korjausta asumisterveydellisistä ja teknisistä syistä, ja että kysymyksessä on ollut taloyhtiön vastuulle kuuluva rakenteeseen liittyvä korjaustarve. Taloyhtiö on saanut siitä tiedon viimeistään 6.8.2019, kun raportti on toimitettu isännöitsijälle.

Esitetyt vaatimukset ja taioyhtiön toimenpiteet

Isännöitsijän ja hallituksen jäsenten viestien vaihdosta (K5) käy ilmi, että OsakasKO ja OsakasVOnen olivat toistamiseen viestissään 6.8.2019 ja sen jälkeen syyskuussa ehdottaneet isännöitsijälle ja hallituksen jäsenille tapaamista kylpyhuoneiden saneeraustarpeen osalta. OsakasKOn hallituksen jäsenten kokoontumisesta 9.10.2019 laatimasta pöytäkirjasta (V6) ja OsakasKOn sähköpostiviestistä 10.1O.2019 isännöitsijälle ja hailituksen jäsenille (K5) ilmenee, että taloyhtiössä oli keskusteltu eri vaihtoehdoista remontin toteuttamiseksi ja rahoittamiseksi ja pyydetty joitakin tarjouksia. OsakasKOn sähköpostiviestissä on lisäksi todettu seuraavaa: "Näen että meidän kylpyhuoneen hitaasti edennyt hanke pitäisi saada nyt allakoitua per heti niin että työ saadaan aluilleen marraskuun lopulla ja kylppäri asianmukaiseen käyttökuntoon. Lähtökohtana tämä yhtiön vastuulla kunnes toisin päätämme mallista miten toimimme."

OsakasKO ja OsakasVOnen ovat isännöitsijälle ja hallituksen jäsenille lähettämässään sähköpostiviestissä 23.10.2019 (K5) todenneet asian edenneen passiivisesti ja vaatineet, että "korjaustoimenpiteet on määritelty, urakointisopimus tehty ja remontin aloitus sovittu ajankohtaan
23.11. tai heti seuraavaan mahdolliseen vapaaseen päivään marraskuun aikana. Aikaa em. asioiden hoitamiselle on siis kaksi viikkoa eli 6.11. mennessä. Muutoin olemme pakotetut aloittamaan remontin asumisterveydellisten syiden perusteella, lisävahingon välttämiseksi ja perimään yhtiön osuuden työn valmistumisen jälkeen."

Hallituksen jäsenten WhatsApp-viesteistä 30. ja 31.10.2019 (K5) käy ilmi, että isännöitsijä N oli ehdottanut seuraavalle viikolle palaveria kylpyhuoneremonttien toteutuksesta ja että urakasta oltiin hankkimassa tarjousta. OsakasKOn vastauksesta ja sähköpostiviestistä isännöitsijälle ja hallituksen jäsenille 9.11.2019 (K5) sekä pöytäkirjasta 8.11.2019 (V7) ilmenee, että OsakasKO oli tehnyt urakkasopimuksen huoneiston B kylpyhuoneremontista 8.11.2019 ennen palaverin toteutumista.

OsakasKOn sähköpostiviesteistä 11. ja 13.11.2019 (K5) ilmenee, että kunnossapitoilmoitus oli toimitettu isännöitsijälle 11.11.2019 ja remontti oli alkanut 14.11.2019.

OsakasKO on kertonut, että kokousajankohtien sopiminen isännöitsijän ja muiden hallituksen jäsenten kanssa oli ollut hankalaa. 10.2019 toteutuneen kokoontumisen jälkeen hän oli pyrkinyt selvittämään eri vaihtoehtoja mahdollisimman laajasti ja tehnyt ehdotuksia 10.10.2019 lähettämästään viestistä ilmenevällä tavalla sekä muistuttanut, että kysymys on taloyhtiössä päätettävästä asiasta. Asia ei ollut edennyt millään tavalla, hän ei ollut saanut vastausta eikä asiaa ollut käsitelty. OsakasKOn mukaan hänen ja OsakasVOsen 23.10.2019 lähettämään viestiin ei ollut tullut vastausta. Kylpyhuoneremonttia koskeva kunnossapitoilmoitus oli tehty taloyhtiölle ennen remonttia.

Isännöitsijä Nsen ja hallituksen jäsenen Jn kertomuksilla on selvitetty, että taloyhtiö oli OsakasKOn ja OsakasVOsen ilmoituksen saatuaan ollut yhteydessä Kiinteistöliittoon ja saanut sieltä tiedon, että taloyhtiön kylpyhuoneet olivat rakenteeltaan niin vanhoja, että ne tulisi kaikki remontoida, vaikka vaurioita ei olisi ilmennyt.

Nsen mukaan osakkaiden kesken oli sovittu, että kylpyhuoneiden remontista hankitaan urakkatarjouksia ja selvitetään rahoitusta. Tämän jälkeen oli tarkoitus selvittää, teettävätkö osakkaat remontit omana kunnossapitotyönä vai teettääkö taloyhtiö työn, ja järjestää tarvittaessa yhtiökokous, jos päädytään teettämään työ yhtiön tilaamana. Huoneisto B:n osakkailta ei ollut koskaan saatu vastausta, teettävätkö he remontin itse vai tehdäänkö se taloyhtiön remonttina. Huoneisto B:n osakkaille ei ollut annettu lupaa remontin teettämiseen taloyhtiön laskuun. Heidän aloittaessaan remontin hankeselvittelyt ja urakkatarjoukset olivat olleet kesken. Kunnossapitotyöilmoitus oli tullut päivä ennen tai jälkeen remontin aloittamisen, joten sitä ei ollut ehditty käsitellä. Taloyhtiölle ei ollut remontin aikana tai sen jälkeen ilmoitettu, että huoneiston B kylpyhuoneessa olisi todettu kosteusvauriota.
Hallituksen jäsenten Jn ja Vn kertomuksista on käynyt ilmi, että kylpyhuoneiden remontoinnista oli käyty keskusteluja sen jälkeen, kun Kiinteistöliitolta oli saatu tieto, että ne tulisi remontoida. Päätöksiä taloyhtiössä ei ollut tehty. Jn mukaan hankesuunnittelu yhtiövetoisen remontin osalta oli päättynyt, kun OsakasKOlta oli saatu ilmoitus remontin aloittamisesta. Nset ja Vt olivat tällöin ilmoittaneet teettävänsä remonttinsa itse.
Huoneistossa B kylpyhuoneremonttia tehnyt todistaja Varinen on kertonut, että suihkun seinä oli ollut laho ja seinäke suihkun ja wc-istuimen välissä märkä. Lattiasta ei ollut löytynyt kosteutta. Varisen mukaan hänelle ei ollut annettu ohjetta ilmoittaa havaitsemistaan kosteusvaurioista taloyhtiölle eikä se kuulunut hänen tehtäviinsä.

Johtopäätökset teettämisoikeudesta

OsakasKO ja OsakasVOnen ovat edellä kerrotuin tavoin 6.8.2019 toimittaneet taloyhtiön isännöitsijälle rakennetutkimusraportin, josta on käynyt ilmi huoneiston B kylpyhuoneen suihkuseinän vaurioituneen ja vaurion edellyttävän yhtiön vastuulla olevien kylpyhuoneen rakenteiden korjaamista. OsakasKO ja OsakasVOnen ovat siten asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 4 §:n 2 momentissa edellytetyllä tavalla kirjallisesti ilmoittaneet taloyhtiön vastuulla olevasta kunnossapitotarpeesta.

OsakasKOn, Nsen, Jussilan ja Vn kertomusten ja edellä kuvattujen viestien ja pöytäkirjojen perusteella on selvitetty, että isännöitsijä ja hallituksen jäsenet eli yhtiön kaikkien huoneistojen osakkaat olivat käyneet keskusteluja kylpyhuoneremonttien toteuttamisvaihtoehdoista ja hankkineet niistä tarjouksia. Päätöstä huoneiston B kylpyhuoneen korjaamisesta ei taloyhtiössä ollut tehty ennen OsakasKOn ja OsakasVOsen tilaaman remontin alkamista 14.11.2019.

OsakasKOn 10.10.2019 ja OsakasKOn ja OsakasVOsen 23.10.2019 muun muassa isännöitsijälle lähettämistä viesteistä käy ilmi, että he ovat katsoneet korjaustyön kuuluvan taloyhtiön kunnossapitovastuulle. Näin ollen se, että he ovat taloyhtiölle asettamansa määräajan jälkeen tilanneet korjaustyön Nemo Kylpyhuoneremontit Oy:ltä, ei osoita, että he olisivat ryhtyneet teettämään työn osakasremonttina.
Taloyhtiö on muiden ohella isännöitsijälle 6.8.2019 toimitetusta raportista saanut tiedon, että huoneiston B suihkuseinän voidaan homeen hajun perusteella todeta vaurioituneen. Lisäksi raportista on käynyt ilmi, että asumisterveydelliset syyt edellyttävät rakenteiden korjaamista.
Huomioon ottaen vauriosta mahdollisesti aiheutuva terveyshaitta ja sen vaikutus huoneiston B kylpyhuoneen turvalliseen käyttöön kunnossapitotyön tekemättä jättämisestä on aiheutunut OsakasKOlle ja OsakasVOselle vähäistä suurempaa haittaa. Kun taloyhtiö ei ole ryhtynyt korjaustyöhön eikä edes tehnyt päätöstä sen teettämisestä kolmessa kuukaudessa kirjallisen huomautuksen saatuaan, se ei ole
asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 4 §:n 2 momentissa tarkoitetulla tavalla viivytyksettä ryhtynyt riittäviin toimiin vastuullaan olevan kunnossapitotyön suhteen.

Sillä, että OsakasKO ja OsakasVOnen ovat ilmoittaneet kunnossapitotyöstä isännöitsijälle vasta juuri ennen remontin aloittamista, ei ole teettämisoikeuden kannalta merkitystä ottaen huomioon myös se, että taloyhtiöllä on sille aikaisemmin esitetyn vaatimuksen perusteella ollut tiedossa, mitä kunnossapitotyö koskee. Rekalla ja OsakasVOsellä ei myöskään ole ollut velvollisuutta odottaa taloyhtiön lupaa teettämisoikeuteen perustuneen remontin aloittamiseen.

Edellä lausutuilla perusteilla Rekalla ja OsakasVOsellä on asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 4 §:n 2 momentin nojalla ollut oikeus kylpyhuoneen kunnossapitotyön teettämiseen taloyhtiön kustannuksella.

Kulujen korvausvelvollisuus

Taloyhtiö on asunto-osakeyhtiölain 4 luvun 4 §:n 3 momentin nojalla velvollinen korvaamaan OsakasKOlle ja OsakasVOselle kylpyhuoneen kunnossapitotyön teettämisestä aiheutuneet tarpeelliset ja kohtuulliset kulut.

Asiassa on riidatonta, että huoneiston B kylpyhuoneen korjauksesta on aiheutunut kantajien ilmoittamat kulut.

Kantajien korvausvaatimus on perustunut Nemo Kylpyhuoneremontit Oy:n urakkahintaan 24.315 euroa vähennettynä kalusteiden hinnalla 7.070 eurolla ja kotitalousvähennyksillä 6.078 eurolla. Lisäksi he ovat vaatineet korvausta Arkvisio Oy:n suorittaman rakennetutkimuksen kustannuksista 1.296 euroa. Näin ollen korvausvaatimukseksi muodostuu yhteensä 12.463 euroa.

OsakasKO ja OsakasVOsellä on oikeus korvaukseen vaurion selvittämiseksi tarpeellisen Arkvisio Oy:n raportin 1.296 euron hankintakustannuksista.

Taloyhtiö on paljoksunut urakkahinnan määrää sillä perusteella, että kaksi muuta työstä saatua tarjousta oli ollut sitä halvempia. Todisteena esitetyissä Malfa Oy:n ja Putki-Hait Oy:n urakkatarjouksissa (V8) urakkahinta on ollut Nemo Kylpyhuonerakentajat Oy:n toteuttaman urakan hintaa halvempi. Yksin kysymyksessä olevien urakkatarjousten tietojen perusteella ei kuitenkaan ole mahdollista tehdä vertailukelpoista arviota siitä, millainen urakan kokonaiskustannus olisi ollut verrattuna Nemo Kylpyhuoneremontit Oy:n urakkahintaan. Toteutunutta urakkahintaa voidaan pitää kohtuullisena.

Näillä perusteilla taloyhtiö on velvollinen korvaamaan OsakasKOlle ja OsakasVOselle kylpyhuoneen korjauksesta aiheutuneet kulut yhteensä
12.463 eurolla.

Oikeudenkäyntikulut

Taloyhtiö, joka häviää asian, on oikeudenkäymiskaaren 21 luvun 1 §:n nojalla velvollinen korvaamaan OsakasKOn ja OsakasVOsen määrältään riidattomat oikeudenkäyntikulut asiassa.


Tuomiolauselma

Asunto Oy Lounasrinnetie 9 velvoitetaan suorittamaan Timo OsakasKOlle ja Varpu OsakasVOselle vahingonkorvausta 12.463 euroa korkolain 4 §:n 1 momentin mukaisine viivästyskorkoineen 1.2.2020 lukien ja korvaukseksi oikeudenkäyntikuluista 14.667,60 euroa sanottuine viivästyskorkoineen 13.6.2022 lukien.


Muutoksenhaku

Käräjäoikeuden ratkaisuun saa hakea muutosta Helsingin hovioikeudelta valittamalla oikeudenkäymiskaaren 25 luvussa säädetyssä järjestyksessä tai korkeimmalta oikeudelta ennakkopäätösvalituksella oikeudenkäymiskaaren 30 a luvussa säädetyssä järjestyksessä.
Tyytymättömyyttä on ilmoitettava seitsemän päivän kuluessa ratkaisun antamisesta.


Tyytymättömyyden ilmoitus

Asunto Oy Lounasrinnetie 9 on määräajassa ilmoittanut tyytymättömyyttä koko tuomioon.

Valituksen määräpäivä on 13.6.2022. Vastavalituksen määräpäivä on 27.6.2022.

Valitusosoitus liitteenä.

käräjätuomari MK