Kunnossapitovastuun jako ja kunnossapito-oikeus

AsOYL 4 luku 1§

Yhtiön rakennuksen ja muiden tilojen kunnossapitovastuu jaetaan osakkeenomistajien ja yhtiön kesken 2 ja 3 §:n säännösten mukaisesti, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin.

Yhtiökokous voi kuitenkin päättää osakkeenomistajalle kuuluvan kunnossapitotyön suorittamisesta yhtiön kustannuksella, jos työ liittyy yhtiön kunnossapito- tai uudistustyöhön tai työ on yhtiön kannalta muuten taloudellisesti tarkoituksenmukainen eikä se loukkaa osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta. Yhtiön oikeudesta teettää osakkeenomistajan vastuulla oleva kunnossapitotyö ja osakkeenomistajan oikeudesta teettää yhtiön vastuulla oleva kunnossapitotyö säädetään lisäksi 4 ja 5 §:ssä.

Kunnossapitotyön suorittavan yhtiön tai osakkeenomistajan on huolehdittava siitä, että työssä noudatetaan hyvää rakennustapaa.

Vahingonkorvausvastuusta säädetään 24 luvussa.

KKO 2005:83 Parvekelasitus

HE 24/2009

1 §.Kunnossapitovastuun jako ja kunnossapito-oikeus. Pykälässä säädetään kunnossapitovastuun jakautumista koskevista yleisistä periaatteista ja yhtiön oikeudesta kunnossapitoon lähtökohtaisesti osakkeenomistajan vastuulla olevien seikkojen suhteen. Kunnossapitoa on yhtiön kiinteistön ylläpitoon kuuluva toiminta, joka sisältää paitsi juoksevat pienet korjaukset ja vuosikorjaukset, myös suuremmat korjaushankkeet, joissa kiinteistön laatutasoa ei kuitenkaan olennaisesti muuteta (peruskorjaukset). Kunnossapitona voi tulla kysymykseen myös tuhoutuneen rakennuksen rakentaminen uudelleen.

Jos korkeampi laatutaso toteutetaan pakottavien viranomaismääräysten noudattamiseksi tai uudisrakentamista koskevien viranomaisnormien noudattamiseksi, kysymyksessä on tällöinkin kunnossapito. Kunnossapitoa voi olla myös sellainen osakehuoneistoihin liittyvä muutos, joka on yhtiön tulevat käyttö- ja kunnossapitokulut huomioon ottaen kaikkien osakehuoneistojen kannalta taloudellisesti tarkoituksenmukainen, kuten parvekelasituksen rakentaminen tietyissä tapauksissa (KKO 2005:83).

Kunnossapidon ja uudistuksen välinen rajanveto vaikuttaa kustannusten jakautumiseen yhtiön ja osakkeenomistajien välillä. Yhtiölle ei synny kunnossapitovastuuta uudistuksista, joita osakkeenomistaja on teettänyt yhtiön luvalla osakkeenomistajahallinnassa olevien tilojen ulkopuolelle. Osakkeenomistajan vastuulla olevana uudistuksena pidetään myös perustamisvaiheessa toteutettuja osakkeenomistajan lisätöitä, kuten takka ja siihen liittyvät hormistot. Kyseistä osakehuoneistoa kulloinkin hallitseva osakkeenomistaja vastaa tällaisten lisäysten kunnossapidosta samalla tavalla kuin osakkeenomistajan perustamisvaiheen jälkeen tekemistä uudistuksista.

Kunnossapidon ja muutostyön välisen rajanvedon määrittäminen saattaa käytännössä olla joskus vaikeaa. Kunnossapitotyön toteuttaminen korjaamalla rakennuksen osa täysin entisenlaiseksi saattaa olla esimerkiksi viranomaismääräysten muuttumisen johdosta kiellettyä. Ellei rakennuksen osaa ole sallittua korjata ennalleen, yhtiöllä on oikeus päättää kunnossapitotoimesta uudisrakentamista säätelevien viranomaisnormien mukaisesti. Korjaamista velvoittavien viranomaismääräysten edellyttämällä tavalla on pidettävä kunnossapitona, vaikka rakennuksen osan ominaisuudet entiseen verrattuna muuttuisivat. Yhtiöllä ja osakkeenomistajalla on oikeus suorittaa kunnossapito myös uudisrakentamista koskevien määräysten mukaisesti, vaikka korjausrakentamiseen sovellettavien vaatimusten vähimmäistaso olisi alempi. Usein uudisrakentamista koskevien vaatimusten noudattaminen on tarkoituksenmukaista esimerkiksi energian säästöön tai asumisterveyteen liittyvistä syistä.

Yhtiöllä ja osakkeenomistajalla ei ole kuitenkaan velvollisuutta noudattaa kunnossapidossa uudisrakentamista koskevia määräyksiä, jos korjausrakentamista koskevat määräykset ovat uudisrakentamismääräyksiä alhaisempia. Yhtiö ei voi siten vaatia osakkeenomistajaa eikä osakkeenomistaja vaatia yhtiötä toteuttamaan omaa kunnossapitoaan uudisrakentamista koskevien viranomaismääräysten mukaisesti. Osakkeenomistaja ja yhtiö voivat siis halutessaan tehdä työn korjaustyötä koskevien alempien määräysten mukaisesti. Sekä yhtiön että osakkeenomistajan on kuitenkin aina tehtävä kunnossapitotyönsä hyvää rakennustapaa noudattamalla.

Myös tuhoutuneen rakennuksen tai huoneiston uudelleen rakentaminen olisi katsottava kunnossapidoksi, ja sitä koskisivat lähtökohtaisesti samat säännökset kuin kunnossapitoa muutoinkin. Rakennuksen tai huoneiston tuhoutuessa yhtiön kunnossapitovelvollisuuteen kuuluu velvollisuus saattaa myös huoneiston sisäosat ennalleen yhtiössä vallitsevaan perustasoon. Voimassa olevassa laissa olevaa määräystä yhtiön rakennuksen tai huoneiston tuhoutumisesta ei enää ole, koska yhtiöllä on kunnossapitovastuunsa perusteella velvollisuus rakentaa ja saattaa tuhoutuneet tilat ennalleen perustasoon. Vaihtoehtoisesti yhtiö voidaan rakennuksen tai huoneiston tuhoutuessa asettaa selvitystilaan 6 luvun 37 §:ssä säädetyllä tavalla.

Pykälän 1 momentin säännökset siitä, että kunnossapitovastuun jakoon yhtiön ja osakkeenomistajien kesken sovelletaan 2 ja 3 §:n olettamasääntöjen, jollei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä, vastaavat säännökset ovat voimassa olevan lain 78 §:n 1 momentissa. Voimassa olevaa lakia vastaavasti yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä vapaasti kunnossapitovastuun jakautumisesta yhtiön ja osakkeenomistajan kesken.

Voimassa olevan oikeuden mukaan kunnossapitovastuun jaon muuttamiseen sovelletaan yleisiä yhtiöjärjestyksen muuttamista ja tällaisen päätöksen moittimista koskevia säännöksiä (kahdenkolmasosan määräenemmistö ja yhdenvertaisuusperiaate). Koska laissa ei ole erityisiä säännöksiä kunnossapitovastuuta koskevien määräysten ottamisesta yhtiöjärjestykseen, sovelletaan yleisiä säännöksiä yhtiöjärjestyksen muuttamisesta. Jos muutos riidattomasti vähentää joidenkin osakkeenomistajien ja lisää toisten osakkeenomistajien maksuvelvollisuutta käytännössä vastaavalla tavalla kuin sellainen vastiketta tai muuta maksua koskeva yhtiöjärjestyksen muutos, johon vaaditaan tiettyjen osakkeenomistajien suostumus, on noudatettava 6 luvun 35 §:ssä tarkoitettua päätöksentekomenettelyä.

Käytännössä kunnossapitovastuun muuttaminen vanhojen huoneistojen osalta vaikuttaa olennaisesti osakkeenomistajien maksuvelvollisuuteen erityisesti silloin, kun huoneistot ovat erikokoisia (osakkeenomistajien erisuuruinen vastikkeen maksuvelvollisuus) tai huoneistoissa oleva vastuunjaon kohteeksi tuleva varustus on erilainen. Koska yhtiöllä voi olla hyväksyttävä tarve muuttaa kunnossapitovastuuta yhdenvertaisuusperiaatteen kannalta ongelmattomalla tavalla, ei kuitenkaan ole tarkoituksenmukaista tiukentaa muutosta koskevaan päätökseen sovellettavia muodollisia päätösvaatimuksia verrattuna voimassa olevaan lakiin.

Toisaalta kunnossapitovastuun muuttaminen jo olemassa olevassa yhtiössä voi edelleenkin tulla kyseeseen vain silloin, kun se voidaan toteuttaa yhdenvertaisuutta loukkaamatta. Yhtiö ei esimerkiksi voi siirtää tietyn rakennuksen osan kunnossapitovastuuta osakkeenomistajille silloin, kun korjaustarve on jo syntynyt tai riittävällä varmuudella ennakoitavissa. Kunnossapitovastuuta voidaan yhdenvertaisuutta loukkaamatta jälkikäteenkin yleensä muuttaa yhtiöjärjestyksen muuttamiseen vaadittavalla 2/3:n määräenemmistöpäätökselle muun muassa

- osakkeenomistajan muutostyön yhteydessä, jos muutostyö esimerkiksi lisää yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvien rakennuksen osien kunnossapidon tarvetta tai vaikeuttaa niiden kunnossapitoa;

- yhtiön peruskorjauksen tai -parannuksen yhteydessä, esimerkiksi yhtiön kunnostaessa kerralla kaikki märkätilat taikka uusiessa kaikkien huoneistojen lämminvesivaraajat, minkä jälkeen niiden kunnossapitovastuu siirtyy osakkeenomistajille. Kunnossapitovastuun siirtäminen osakkaalle ei kuitenkaan tällöinkään kaikissa tapauksissa ole perusteltua. Se, kuinka vastuunjako on tarkoituksenmukaista määrittää, vaihtelee yhtiöittäin;

- vastaavissa uusissa yhtiöissä noudatetun tavanomaisen yhtiöjärjestyskäytännön mukaiseksi, kun yhtiön olemassaolon aikana ilmenee, että samankaltaisten huoneistojen käyttötapa, se miten kukin osakkeenomistaja käyttää huoneistoaan, vaikuttaa olennaisesti kunnossapidosta yhtiölle aiheutuviin kuluihin. Se, loukkaako yhtiöjärjestysmuutos osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta, jää ratkaistavaksi tapauskohtaisesti.

Määrättäessä kunnossapitovastuun jakautumisesta laista poikkeavalla tavalla tulee yhtiöjärjestystä laadittaessa ottaa huomioon, ettei pelkkä viittaus tiettyyn vastuunjakosuositukseen tai -malliin ole riittävä, vaan kunnossapitovastuun jakautumisen täytyy käydä ilmi nimenomaisesti yhtiöjärjestyksestä. Osakkeenomistajan tai muun tahon tulee pystyä selvittämään vaikeuksitta, kuinka kunnossapitovastuu kulloinkin jakautuu. Mikäli kunnossapitovastuu määritellään tarkemmin erillisessä liitteessä (esimerkiksi taulukko kunnossapitovastuun jakautumisesta tai kartta yhtiön piha-alueista, joiden kunnossapitovastuu jaetaan yhtiön ja osakkeenomistajien kesken), tällainen liite on osa yhtiöjärjestystä.

Kunnossapitovastuun jakautumista ei voida jättää yhtiön ulkopuolisen tahon päätettäväksi. Siten sallittuna ei voida pitää esimerkiksi pelkkää viittausta tiettyyn kunnossapitovastuun jakoa koskevaan yhtiön ulkopuolisen tahon julkaisemaan ja ylläpitämään suositukseen tai malliin, joka voi ajan myötä muuttua tuon ulkopuolisen tahon päättämällä tavalla. Julkisesti saatavana olevat vastuunjakotaulukot perustuvat yhtiöiden ja kiinteistöjen yleisiin piirteisiin, jotka voivat ajan kulumisen myötä muuttua. Yksittäiset kiinteistöt ja yhtiöt ovat kuitenkin aina ”erityistapauksia”, joten on tarkoituksenmukaista, että yhtiössä aina erikseen päätetään siitä, onko syytä muuttaa vastuunjakoa standardin muutosta vastaavalla tavalla.

Edellä selostettu ei tarkoita, ettei tiettynä ajankohtana vallitsevan käytännön mukaista vastuunjakotaulukkoa ei voitaisi ottaa osaksi yhtiöjärjestystä. Mikäli näin halutaan tehdä, kunnossapitovastuuta koskevan määräyksen tulee kuitenkin olla nähtävissä yhtiöjärjestyksestä suoraan. Se, että vastuunjakotaulukon ylläpidosta vastaava ulkopuolinen taho katsoo käytännön muuttuneen ja sen vuoksi muuttaa taulukkoaan, ei siten edelleenkään muuta vastuunjakoa yksittäisen yhtiön ja sen osakkeenomistajien kesken. Yhtiöjärjestystä laadittaessa tarkoitettua vastuunjakotaulukkoa sovelletaan siten yhtiössä siihen asti, kunnes yhtiöjärjestystä tältä osin nimenomaisesti muutetaan.

Mikäli yhtiöjärjestysmääräyksellä halutaan poiketa lain mukaisesta vastuunjaosta, poikkeaminen on syytä määritellä riittävän selkeästi. Jos yhtiöjärjestyksessä olevan määräyksen perusteella jää epäselväksi, millä tavoin lain nojalla määräytyvästä kunnossapitovastuusta on haluttu poiketa, saattaa voimassa olevan lain mukaisilla määräyksillä olla merkitystä kunnossapitovastuuta koskevan kysymyksen ratkaisemisessa. Tällöin epäselvää yhtiöjärjestyksen määräystä tulkitaan usein siten, että määräys poikkeaa mahdollisimman vähän laissa olevasta pääsäännöstä. Voimassa olevan lain 78 §:n 4 momenttia vastaavasti ehdotetaan säädettäväksi, että kunnossapitovastuu on yhtiöllä siltä osin kuin osakkeenomistaja ei vastaa kunnossapidosta lain tai yhtiöjärjestyksen perusteella. Tällä tarkoitetaan muita kuin osakkeenomistajahallinnassa olevia tiloja, esimerkiksi porraskäytäviä, varastotiloja, yhteisiä sauna- ja pesutiloja, samoin kuin huoneistojen rakenteita, vesi-, viemäri, lämmitys- sähkö- ja vastaavia perusjärjestelmiä sekä rakennuksen perustuksia ja ulkopintoja, kuten ulkovaippaa, vesikattoa, ja ulkoikkunoita.

Kunnossapidosta vastuussa oleva osapuoli vastaa lähtökohtaisesti myös vian selvityskuluista. Milloin esimerkiksi osakkeenomistajalla on objektiivisesti arvioiden syytä olettaa, että huoneistossa on yhtiön korjattavaksi kuuluva vika, yhtiöllä on velvollisuus selvittää vian olemassaolo.

Monesti osakkeenomistajalla ja yhtiöllä voi kuitenkin olla erilainen näkemys siitä, onko korjaustarvetta edes olemassa. Kun selvitystyöstä aiheutuvat kustannukset voivat olla huomattavat, vian korjaaminen saattaa viivästyä sen vuoksi, ettei selvityksen tekemisestä päästä yksimielisyyteen. Vian olemassaolon selvittämisestä aiheutuvien kulujen osalta on käytännössä osoittautunut toimivaksi osapuolten sopiminen siitä, että kustannukset maksaa väärässä ollut taho. Osakkeenomistajalla tulee olla kuitenkin oikeus vaatia vian selvittämistä, vaikka täyttä varmuutta siitä ei olisikaan. Muunlaista kantaa ei voida osakkeenomistajan kannalta pitää kohtuullisena. Yhtiö voi vaatia selvityskustannuksista sopimista, jos osakkeenomistaja ei voi esittää epäilynsä tueksi konkreettisia seikkoja, vaan perustaa epäilynsä ainoastaan arveluihin. Jos osakkeenomistajalla on ollut objektiivisesti arvioiden perusteltu syy epäillä huoneistossa olevan yhtiön korjausvastuulle kuuluva vika, yhtiö vastaa selvityskuluista, vaikka vikaa ei lopulta olisikaan.

Ehdotetun 2 momentin mallina on voimassa olevan lain 78 §:n 3 momentti, jonka mukaan yhtiökokous voi päättää osakkeenomistajalle kuuluvien kunnossapitotöiden suorittamisesta yhtiön kustannuksella, jos se saattaa tapahtua osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta loukkaamatta. Osakkeenomistajien yhdenvertaisen kohtelun vaatimuksesta seuraa, että tällaiset korjaukset eivät saa kohdistua vain osaan huoneistoista ja että yhtiövastikkeen maksuvelvollisuudessa otetaan huomioon sellaiset osakkeenomistajien itse suorittamat vastaavat korjaukset, jotka säästävät yhtiön korjauskuluja (ehdotetun 6 luvun 32 §:n 1 momentti ja HE 216/1990, s. 58 ja 59).

Momentin säännöksiä sovelletaan sellaiseen lähtökohtaisesti osakkeenomistajan vastuulla olevaan kunnossapitoon, jota yhtiö ei ole velvollinen tekemään 2 §:n 2 momentissa säädettävän ennallistamisvelvollisuuden perusteella. Tämän momentin mukaan yhtiökokous voi päättää osakkeenomistajan kunnossapitovastuun piiriin kuuluvasta muusta kuin ennallistavasta osakkeenomistajan vastuulla olevasta kunnossapidosta vain, jos toimenpide on perusteltua tehdä yhtiön kunnossapitovastuun tai muutostyön piiriin kuuluvan toimenpiteen yhteydessä tai toimenpide on muuten yhtiön kaikkien osakkeenomistajien kannalta taloudellisesti tarkoituksenmukainen. Kun osakkeenomistajan kunnossapitovastuulle kuuluva korjaustyö tehdään samalla kertaa koko rakennuksessa, ei ongelmia yhdenvertaisuuden kannalta yleensä synny. Esimerkiksi putkiremontin yhteydessä yhtiö voi yleensä toteuttaa märkätilojen vesikalusteiden ja pinnoitteiden tason parannuksen edullisemmin ja tarkoituksenmukaisemmin kuin yksittäinen osakkeenomistaja.

Yksittäisen osakkeenomistajan aiemmin tekemästä työstä yhtiölle koituvan säästön ja käyttötarkoitukseltaan erilaisten osakehuoneistojen huomioon ottamisesta silloin, kun määrätään osakkeenomistajien puolesta tehtävän kunnossapidon kustannuksia varten perittävästä vastikkeesta, säädetään 6 luvun 32 §:ssä.

Vaikka yhtiökokous päättäisi tehdä osakkeenomistajan vastuulle kuuluvan korjaustyön, yhtiöllä ei lukuun ottamatta tässä tarkoitettuja korjaustöitä ole ehdotonta oikeutta tehdä kunnossapitotyötä huoneistossa, vaan osakkeenomistaja voi niin halutessaan kieltää sen. Osakkeenomistaja käyttää tällöin oikeuttaan päättää huoneistonsa sisäosien tasosta. Edellytyksenä on kuitenkin, ettei kunnossapitotyön kieltämisestä aiheudu yhtiölle ylimääräisiä kustannuksia, vahinkoa eikä haittaa. Käytännössä yhtiön on myös yleensä varmistuttava siitä, että esimerkiksi yhtiön vastuulla olevan eristeen korjaamisen yhteydessä eriste pinnoitetaan siten, ettei eriste vaurioidu tilan käytön vuoksi.

Yhdenvertaisuusperiaatteen kannalta ongelmallisina on pidetty yksittäistapauksia, joissa enemmistöpäätöksellä ja vastikerahoituksella toteutetaan osakkeenomistajien kunnossapitovastuun piiriin kuuluvia toimia muuten kuin yhtiön peruskorjauksen tai uudistuksen yhteydessä. Varsinkin pinnoitteiden tai kalusteiden uusiminen muutoin kuin edellä mainittujen yhtiön vastuulla olevien rakennustöiden yhteydessä voivat vaikuttaa niin eri tavoin kullekin osakehuoneistolle tulevaan etuun ja osakkeenomistajan itsemääräämisoikeuteen, ettei niiden teettämistä yhtiön kustannuksella ole syytä erikseen sallia. Ehdotus poikkeaakin voimassa olevan lain 78 §:n 3 momentista siten, että yhtiön kunnossapito-oikeus osakkeenomistajan vastuualueella rajataan välttämättömien kunnossapitotöiden lisäksi vain yhtiön vastuulla olevaan rakennustyöhön liittyvään kunnossapitoon ja toimenpiteisiin, jotka ovat kaikkien osakkeenomistajien kannalta tarkoituksenmukaisia yhtiön hoitokuluissa syntyvän säästön vuoksi.

Momentissa viitataan lisäksi selvyyden vuoksi 4 ja 5 §:n säännöksiin yhtiön oikeudesta teettää osakkeenomistajan vastuulla oleva kunnossapitotyö osakehuoneistossa osakkeenomistajan kustannuksella ja osakkeenomistajan oikeudesta teettää yhtiön vastuulla oleva kunnossapitotyö osakehuoneistossa tai yhtiön hallinnassa olevissa tiloissa yhtiön kustannuksella. Ehdotetun 4 §:n ja yhtiön ilmoitusvelvollisuutta koskevan 6 §:n 1 momentin poikkeussäännön perusteella yhtiöllä on voimassa olevan lain 78 §:ää vastaavasti aina oikeus suorittaa välittömästi välttämätön korjaustyö. Ehdotetun 4 §:n perusteella yhtiöllä on voimassa olevaa lakia vastaavasti oikeus tehdä osakehuoneiston sisäosien osalta paitsi omalle kunnossapitovastuulleen kuuluvat työt, myös sellaiset osakkeenomistajan vastuulla lain tai yhtiöjärjestyksen perusteella olevat kunnossapitotyöt, jotka ovat välttämättömiä yhtiön tai toisen osakkeenomistajan vastuulla olevan rakenteen tai asennuksen kunnon kannalta. Tällainen työ voi olla esimerkiksi märkätilan vedeneristeen kunnossa pysymisen kannalta tarpeellinen pinnoitteen asennus. Samoin välttämättömänä voidaan pitää osakkeenomistajan vastuulle kuuluvaa korjaustyötä, jonka laiminlyönti voi lisätä olennaisella tavalla vastikkeella rahoitettavia yhtiön menoja, kuten lämmitys-, vesi- ja kiinteistösähkökustannuksia. Yhtiöllä on oikeus korjata esimerkiksi osakkeenomistajan huoneiston rikkoutunut sisäikkuna tai osakkeenomistajan vastuulla oleva hana taikka lämmitys- tai ilmanvaihtojärjestelmä. Yhtiöllä on oikeus periä osakkeenomistajalta tämän puolesta tehdystä kunnossapidosta aiheutuneet kustannukset 4 §:n 3 momentin mukaisesti.

Ehdotetussa 3 momentissa on lausuttu julki hyvän rakennustavan noudattamista koskeva vaatimus. Hyvällä rakennustavalla tarkoitetaan sekä tuotannon — eli työmenetelmien, materiaalien, suunnittelun ja toteutuksen — että lopputuloksen asianmukaisuutta. Kunnossapitotyön suorittavalle taholle saattaa hyvän rakennustavan noudattamatta jättämisestä aiheutua korvausvastuu, josta säädetään erikseen 24 luvussa.

Pykälän 4 momentissa muistutetaan siitä, että vastuun jakoon sovelletaan vahingonkorvaussäännöksiä, jos korjaustarve perustuu tuottamuksellisesti aiheutettuun vahinkoon.